Жилищные перспективы в уставной деятельности потребительских некоммерческих сообществ
|
Руководитель проекта "Возродим сильную Россию кооперативами", академик МАИН, доктор юридических наук, вице-президент МАИФ Алексей Швалев Одними из старейших потребительских некоммерческих сообществ в России являются потребительские общества. Ст. 1 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" определяет, что «Потребительское общество - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, созданное, как правило, по территориальному признаку, на основе членства путем объединения его членами имущественных паевых взносов для торговой, заготовительной, производственной и иной деятельности в целях удовлетворения материальных и иных потребностей его членов»; Согласно ст. 5 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 для того, чтобы обладать правами юридического лица потребительское общество должно быть зарегистрировано в форме потребительского кооператива. В соответствии с положениями п. 1. ст. 123.2. ГК РФ «Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Поскольку в легальном определении потребительского общества содержится указание на виды деятельности (торговая, заготовительная, производственная и иная), осуществляемой в целях удовлетворения членами потребительского общества материальных и иных своих потребностей, а ст. 2 Закона от 19.06.1992 N 3085-1 предусмотрено, что действие указанного закона «…не распространяется на потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность на основании Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации", а также на иные специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и другие)», есть все основания утверждать, что потребительское общество есть потребительский кооператив, но с неограниченным перечнем видов уставной деятельности, не являющийся специализированным, что выгодно отличает потребительское общество от остальной массы потребительских кооперативов. Таким образом, потребительское общество вправе осуществлять практически любой вид уставной деятельности – главное, чтобы потребительское общество при этом не нарушало закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ). А какую уставную деятельность вправе осуществлять потребительские общества? Потребительские общества являются некоммерческими организациями, поэтому основной их уставной деятельностью должна быть некоммерческая, т. е. не приносящая доход деятельность. Такой деятельностью может быть совместное создание и ввод в эксплуатацию и собственно непосредственная эксплуатация пайщиками объекта недвижимости, обмен паями (неденежный пай на денежный пай, неденежный пай на неденежный пай), организация приобретения пайщиками качественных и недорогих товаров с исключением посредников (от производителя), работ или услуг или поочередное приобретение пайщиками вскладчину дорогостоящих товаров (касса взаимопомощи). Такой деятельности не удастся найти ни одном классификаторе экономических видов деятельности, поскольку она не является экономической в том смысле, в котором ее понимают классификаторы — она не приносит дохода, но удовлетворяет материальные и иные потребности членов потребительских обществ (пайщиков). По иронии судьбы основная, т. е. некоммерческая деятельность потребительских обществ по большей части охватывается законным термином «иной вид деятельности» (ст.ст. 1, 4 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1). Потребительские общества, выступающие в гражданском обороте в форме потребительских кооперативов как некоммерческие организации вправе «осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям» (п. 4. ст. 50 ГК РФ). Большинство прямо рекомендуемых для потребительских обществ в качестве уставных видов деятельности Законом РФ от 19.06.1992 N 3085-1 при подробном анализе оказываются видами деятельности, подпадающими под понятие деятельности, приносящей доход. Это торговая, производственная и посредническая виды деятельности. Исключение составляет пожалуй заготовительная деятельность, она сама по себе без торговой деятельности дохода не приносит. Такое несоответствие в разграничении уставных видов деятельности возможно объяснить произошедшим изменением взглядов законодателя на правовую природу потребительских кооперативов в целом, но это вопрос специального исследования. Могут ли потребительские общества помочь населению в деле решения жилищного вопроса? И надо ли использовать потребительские общества для строительства и приобретения жилья, если в арсенале российского законодательства есть и другие потребительские сообщества: такие специализированные потребительские кооперативы как жилищные, жилищно-строительные, жилищные накопительные кооперативы? На взгляд автора, в современных условиях именно у потребительских обществ, с их законной возможностью одновременно осуществлять несколько видов уставной деятельности, имеются наиболее привлекательные для большинства граждан возможности по улучшению жилищных условий. Очевидно, что выбор потребительского некоммерческого сообщества предопределяется для основной массы граждан настойчивым желанием сэкономить, избежать многочисленных посредников, приобрести товар, работу или услугу дешевле, чем это обычно предлагается рынком и, кроме того, не подвергнуться жестким санкциям в случае невозможности надлежащего исполнения своих обязательств (иными словами не потерять того, что имеешь, что сберег непосильным трудом). В этом смысле потребительские некоммерческие сообщества есть разумная альтернатива коммерческим организациям, ибо не все в обществе могут и хотят быть бизнесменами, многие руководствуются иными ценностями и преследуют другие цели в жизни. Потребительские жилищные кооперативы: в соответствии с п. 2. ст. 110 ЖК РФ «Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство». Таким образом, члены жилищного кооператива вправе приобретать жилье только в одном многоквартирном доме, что может устраивать далеко не всех потенциальных участников данного потребительского кооператива. В связи с этим весьма странно звучат смелые призывы представителей некоторых организаций выступающих в гражданском обороте под аббревиатурой "ЖК" приобрести с помощью жилищных кооперативов жилье даже не в разных многоквартирных домах, а в разных регионах страны!!! Приобретать или реконструировать для своих членов ЖК, как это прямо следует из закона обязательно целый многоквартирный дом, и никак по другому! Потребительские жилищно-строительные кооперативы: в соответствии с п. 3. ст. 110 ЖК РФ «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три». Как видно из текста закона, возможности жилищно-строительного кооператива для его участников в вопросе выбора объектов строительства также весьма ограниченны: ЖСК обязан выступить в качестве застройщика (т.е. профинансировать землеотвод, получить земельный участок в аренду или в собственность, профинансировать разработку проектно-сметной и градостроительной документации и т.д. и т.п.), но не может строить более одно многоквартирного дома с количеством этажей более чем три, т.е. по сути его деятельность экономически ограничивается малоэтажной застройкой в одном географически локальном месте. В силу положений ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. От 03.07.2016) "О жилищных накопительных кооперативах" «Жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов ... в целях осуществления деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива». Однако, механизм приобретения жилых помещений с помощью жилищного накопительного кооператива громоздок и уже слабо понятен современным гражданам (первоначально собственником жилья становится сам кооператив и лишь после полного внесения паевого взноса право собственности возникает у члена кооператива) и к тому же, с помощью такого кооператива нельзя приобрести комнаты и доли в праве собственности на жилые помещения. К отрицательным чертам правового регулирования данного вида потребительских кооперативов следует также отнести обилие правовых норм, ограничивающих правоспособность кооператива, а также защищающих в том числе недобросовестных членов кооператива от органов управления кооператива и других членов кооператива, что на практике приводит к избыточным расходам добросовестных членов кооператива. По сравнению с ЖК и ЖСК жилищные накопительные кооперативы на первый взгляд представляются более удобными для участников - так с их помощью действительно можно приобретать или участвовать в строительстве жилья в разных многоквартирных домах или жилых домах, находящихся в разных населенных пунктах, и даже разных регионах. Но излишняя правовая зарегулированность таких потребительских кооперативов при их очевидной специализированности (так, к примеру, обмен неденежными паями в ЖНК невозможен) привела на практике к их невостребованности и малочисленности. Соблюдение многочисленных ограничений (удорожающих уставную деятельность и больно бьющих по карманам членов) и вычурных правил вкупе с жесткой отчетностью перед Банком России на практике приводит к тому, что себестоимость услуг ЖНК выше средневзвешенных ожиданий потенциальных членов и как результат, ЖНК могут эффективно использоваться только в условиях постоянной финансовой поддержки государства (жилищные субсидии, субсидированные кредиты и льготные займы), каковая проявляется исключительно в нескольких субъектах РФ (Белгородская область, Республика Башкортостан). Потребительские же общества представляют собой надежно защищенные законом (ГК РФ и Законом РФ от 19.06.1992 N 3085-1 без излишней зарегулированности на базе многолетнего опыта Центросоюза России обеспечивается баланс между защитой прав потребительского общества и его пайщиков) некоммерческие организации, позволяющие гражданам и юридическим лицам ощутимо сэкономить при безопасном оперировании значительными денежными средствами и объектами недвижимости (благодаря отсутствию специализации пайщикам потребительских обществ доступны разнообразные варианты приобретения, обмена и отчуждения имущества). Простота создания, демократичность и простота управления, мультивариантность уставной деятельности, прозрачность движения имущества, целевой характер паевых взносов, благодаря которым достигается удовлетворение материальных и иных потребностей граждан и юридических лиц, надежная защита паевых взносов от изъятий даже по решению суда, отсутствие чрезмерной опеки со стороны государства, все это вкупе с современным программным обеспечением дает потребительским обществам неоспоримые преимущества перед специализированными потребительскими кооперативами. Представляется, что интерес граждан к целевым членским программам потребительских обществ будет неуклонно расти, а популярность самих потребительских обществ лишь вопрос времени. |
|
|||||||||||
|
© 2025 ПО "Державное", All Rights Reserved.
|
|||||||||||
